Como funcionam os impostos no alojamento local

Regime simplificado

No regime simplificado, o rendimento tributável é apurado através da aplicação de um coeficiente. Na prática, o coeficiente funciona como uma dedução automática, fazendo com que o imposto incida apenas sobre uma parte do rendimento obtido e não sobre a totalidade.

No caso do alojamento local, na modalidade de moradia e apartamento, o coeficiente aplicável é de 0,35. Significa isto que apenas 35% do rendimento é taxado. Os restantes 65% são considerados custos necessários para o exercício da atividade, estando uma parte (15%) condicionada à apresentação de despesas e encargos efetivamente suportados.

Caso estes 15% são sejam totalmente justificados, o rendimento tributável é afetado e, consequentemente, agravado o imposto. Uma das despesas que conta para preencher estes 15% é a dedução específica aplicada ao trabalho dependente no valor de 4.104 euros ou, se for superior, o montante das contribuições pagas a regimes obrigatórios de previdência social.

Desta forma, através da dedução específica, quem tiver rendimentos da categoria B até, pelo menos, 27.000 euros, já tem justificados automaticamente os 15%. Veja tudo o que pode apresentar para justificar os 15% de despesas e garantir o coeficiente de 0,35.

Na modalidade de estabelecimentos de hospedagem, o coeficiente é de 0,15. O rendimento coletável corresponde assim a 15% do rendimento obtido, sendo os remanescentes 85% presumidos automaticamente como custos da atividade. Aqui, não é preciso justificar quaisquer despesas.

Contabilidade organizada

Na contabilidade organizada, a matéria coletável é calculada nos termos e nas regras do IRC, com as devidas adaptações. A contabilidade organizada pode ser vantajosa face ao regime simplificado se os custos da atividade forem superiores a 65% do rendimento obtido, uma vez que é possível deduzir todos os custos com a atividade.

Mas é preciso contar com os honorários do contabilista certificado. Caso seja apurado um prejuízo, pode ser deduzido aos lucros que eventualmente venha a ter nos 12 anos seguintes.

No entanto, em cada ano, a dedução do prejuízo não pode exceder 70% dos lucros. Ou seja, tem sempre de pagar IRS sobre 30% dos lucros.

Tributação

A tributação é feita por englobamento. Isto é, o rendimento coletável do alojamento local é adicionado aos rendimentos de outras categorias que eventualmente tenha.

A taxa de IRS é a que corresponder ao escalão em que vier a ficar após somados todos os rendimentos.

Mais valias

Na categoria B, é obrigado a afetar o seu imóvel à atividade de alojamento local, o que gera mais-valias para tributação na categoria G. No entanto, a tributação dessas mais-valias fica suspensa até que o imóvel eventualmente regresse à esfera privada. Nessa altura, as mais-valias são calculadas pela diferença entre o valor de realização (valor de mercado do imóvel à data de regresso ao património privado) e o valor da aquisição (valor de mercado do imóvel à data da afetação à atividade de alojamento local). Esta é uma das desvantagens da tributação pela categoria B. Já se optar por transferir o imóvel da categoria B para a categoria F, a tributação das mais-valias mantém-se suspensa.

Categoria F

Cálculo do rendimento coletável

Pela categoria F, o rendimento coletável corresponde à diferença entre o rendimento obtido e as despesas previstas nesta categoria, que incluem todos os gastos para obter ou garantir os rendimentos, mensalidades do condomínio, obras e IMI. De fora, ficam os encargos com empréstimos bancários, mobiliário, eletrodomésticos, artigos de conforto ou decoração e AIMI.

Tributação

Existem dois caminhos. Os rendimentos podem ser tributados por englobamento, tal como referido para a categoria B. Caso sejam apuradas perdas, estas podem ser deduzidas aos rendimentos positivos da mesma categoria nos seis anos seguintes. Outra possibilidade é serem tributados autonomamente, à taxa de 28%. Esta última opção – disponível para as modalidades de apartamento e moradia – compensa se a taxa média de IRS resultante do englobamento for superior a 28%. Tome nota!
A opção pela categoria F é feita, anualmente, no momento da entrega do IRS. Em 2019, o imposto é submetido entre abril e junho.

Antes de optar pela categoria F, simule a entrega do IRS por esta categoria e pela categoria B.

IRC (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas)

Este é outro dos impostos do alojamento local sobre o rendimento que deve ter em conta, caso opte por constituir uma empresa. Mas atenção, as regras são mais complexas e envolve maiores custos. Antes de avançar para a constituição de uma sociedade para explorar um alojamento local, deve aconselhar-se com um contabilista certificado.

Comissões

Se pretende anunciar o seu alojamento local em plataformas estrangeiras, como o Airbnb ou o Booking, deve: > Entregar às Finanças o Modelo 30 (rendimentos pagos a não residentes) até ao segundo mês seguinte àquele em que ocorrer o pagamento de comissões às empresas que gerem as plataformas;
> Pedir às empresas que gerem as plataformas que lhe enviem o Modelo 21- RFI. Trata-se de um pedido de dispensa total ou parcial de retenção na fonte do imposto relativo às comissões, ao abrigo da convenção para evitar a dupla tributação entre Portugal e o país onde reside a empresa que gere a plataforma. Se não tiver este documento, deve fazer retenção na fonte das comissões à taxa de 25%.

IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado)

O alojamento local está sujeito à taxa reduzida de IVA de 6% (5% se for na Madeira ou 4% se for nos Açores). O IVA é, assim, mais um dos impostos no alojamento local. No entanto, se optar pelo regime simplificado e não obtiver rendimentos superiores a 10 mil euros por ano, pode beneficiar da isenção de IVA. Fica, assim, livre de cobrar IVA aos seus clientes. Mas atenção, se adotar o regime de isenção, também não pode deduzir o IVA das suas despesas com o alojamento local, como mobiliário, produtos de limpeza e comissões pagas a plataformas para anunciar o alojamento local. Ora, por norma, a taxa de IVA aplicável a estes gastos é de 23%, sendo muito superior à taxa de 6% cobrada aos clientes. Antes de ceder à tentação de optar pelo regime de isenção, faça as contas. Pode ser mais favorável ficar no regime normal.

Obrigações declarativas

Ainda em relação o IVA, deve:

> Emitir fatura-recibo referentes aos serviços de alojamento local. A emissão pode ser feita online, no Portal das Finanças. Caso não o faça, deve entregar os recibos do mês anterior nas Finanças, através de envio de SAF-T, até ao dia 20 de cada mês. No regime de isenção, também é obrigado a emitir fatura, fatura simplificada ou fatura-recibo com a menção "IVA — regime de isenção";
> Declarar os valores de IVA recebidos, através de declaração periódica de IVA. Pode fazê-lo mensalmente ou trimestralmente, consoante os rendimentos obtidos sejam superiores ou inferiores a 650 mil euros, respetivamente.

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

O IMI é outro dos impostos do alojamento local que tem de pagar. O montante do imposto depende do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel e da taxa cobrada pelo respetivo município, que varia entre 0,3% e 0,45%. O pagamento pode ser numa única prestação, até 100 euros, em maio; em duas prestações, mais de 100 euros e menos de 500 euros, em maio e novembro; ou em três prestações, mais de 500 euros, em maio, agosto e novembro.

AIMI (Adicional do Imposto Municipal sobre Imóveis)

Além do IMI, pode ter de pagar AIMI, caso tenha um património imobiliário com um VPT superior a 600 mil euros (tributação separada) ou a 1,2 milhões de euros (tributação conjunta). As taxas de AIMI variam consoante o VPT e por quem são detidos (particulares ou empresas).

IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)

Vai comprar um imóvel para explorar como alojamento local? Nesse caso, tem de pagar IMT no momento da aquisição. Calcule o valor a pagar neste simulador de IMT da DECO.

Pretende usar como alojamento local um imóvel que comprou há menos de seis anos e em relação ao qual beneficiou de isenção de IMT por se destinar à habitação própria e permanente e por ter ficado abaixo do limite de 92.407 euros? Prepare-se para uma má notícia. Vai ter de pagar IMT desse imóvel. Isto porque a isenção caduca quando, no prazo de seis anos a contar da data de compra, é dado outro destino ao imóvel diferente daquele em que assentou o benefício.