Se decidiu explorar um imóvel em regime de alojamento local, há aspetos importantes que deve conhecer, como as obrigações fiscais e declarativas associadas a esta atividade. Fique a saber quais são os impostos no alojamento local que tem de pagar.
Impostos no alojamento local
A história fiscal do seu alojamento local começa com a abertura (ou alteração) de atividade nas Finanças. É nesta altura que deve fazer escolhas importantes relativamente aos impostos no alojamento local, sobretudo os que incidem sobre o rendimento. IRS ou IRC, regime simplificado ou contabilidade organizada, regime de isenção de IVA ou regime normal de IVA são algumas das decisões fiscais a tomar.É também necessário definir os CAE – isto é, os códigos das áreas de atividade que pretende exercer. Existem três CAE para o alojamento local: 55201 (Alojamento mobilado para turistas), 55202 (Turismo no espaço rural) e 55204 (Outros locais de alojamento de curta duração).
IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares)
Em sede de IRS, os rendimentos do alojamento local são enquadrados na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais).
No entanto, para efeitos de apuramento do rendimento coletável e da respetiva tributação, pode optar pela categoria F (rendimentos prediais).Categoria B
Cálculo do rendimento coletável
O rendimento coletável – ou seja, o rendimento sujeito a IRS – pode ser calculado pelo regime simplificado ou pela contabilidade organizada. Isto, se obtiver uma faturação até 200 mil euros por ano. Acima desse montante, aplica-se obrigatoriamente a contabilidade organizada. Nesse caso, tem de contratar um contabilista certificado.
Regime simplificado
No regime simplificado, o rendimento tributável é apurado através da aplicação de um coeficiente. Na prática, o coeficiente funciona como uma dedução automática, fazendo com que o imposto incida apenas sobre uma parte do rendimento obtido e não sobre a totalidade.
Contabilidade organizada
Na contabilidade organizada, a matéria coletável é calculada nos termos e nas regras do IRC, com as devidas adaptações. A contabilidade organizada pode ser vantajosa face ao regime simplificado se os custos da atividade forem superiores a 65% do rendimento obtido, uma vez que é possível deduzir todos os custos com a atividade.
Tributação
A tributação é feita por englobamento. Isto é, o rendimento coletável do alojamento local é adicionado aos rendimentos de outras categorias que eventualmente tenha.
Mais valias
Na categoria B, é obrigado a afetar o seu imóvel à atividade de alojamento local, o que gera mais-valias para tributação na categoria G. No entanto, a tributação dessas mais-valias fica suspensa até que o imóvel eventualmente regresse à esfera privada.
Categoria F
Cálculo do rendimento coletável
Pela categoria F, o rendimento coletável corresponde à diferença entre o rendimento obtido e as despesas previstas nesta categoria, que incluem todos os gastos para obter ou garantir os rendimentos, mensalidades do condomínio, obras e IMI.
Tributação
Existem dois caminhos. Os rendimentos podem ser tributados por englobamento, tal como referido para a categoria B. Caso sejam apuradas perdas, estas podem ser deduzidas aos rendimentos positivos da mesma categoria nos seis anos seguintes.A opção pela categoria F é feita, anualmente, no momento da entrega do IRS. Em 2019, o imposto é submetido entre abril e junho.
Antes de optar pela categoria F, simule a entrega do IRS por esta categoria e pela categoria B.
IRC (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas)
Este é outro dos impostos do alojamento local sobre o rendimento que deve ter em conta, caso opte por constituir uma empresa.
Comissões
Se pretende anunciar o seu alojamento local em plataformas estrangeiras, como o Airbnb ou o Booking, deve:> Pedir às empresas que gerem as plataformas que lhe enviem o Modelo 21- RFI. Trata-se de um pedido de dispensa total ou parcial de retenção na fonte do imposto relativo às comissões, ao abrigo da convenção para evitar a dupla tributação entre Portugal e o país onde reside a empresa que gere a plataforma. Se não tiver este documento, deve fazer retenção na fonte das comissões à taxa de 25%.
IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado)
O alojamento local está sujeito à taxa reduzida de IVA de 6% (5% se for na Madeira ou 4% se for nos Açores). O IVA é, assim, mais um dos impostos no alojamento local.
Obrigações declarativas
Ainda em relação o IVA, deve:> Emitir fatura-recibo referentes aos serviços de alojamento local. A emissão pode ser feita online, no Portal das Finanças. Caso não o faça, deve entregar os recibos do mês anterior nas Finanças, através de envio de SAF-T, até ao dia 20 de cada mês. No regime de isenção, também é obrigado a emitir fatura, fatura simplificada ou fatura-recibo com a menção "IVA — regime de isenção";
> Declarar os valores de IVA recebidos, através de declaração periódica de IVA. Pode fazê-lo mensalmente ou trimestralmente, consoante os rendimentos obtidos sejam superiores ou inferiores a 650 mil euros, respetivamente.
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
O IMI é outro dos impostos do alojamento local que tem de pagar. O montante do imposto depende do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel e da taxa cobrada pelo respetivo município, que varia entre 0,3% e 0,45%.
AIMI (Adicional do Imposto Municipal sobre Imóveis)
Além do IMI, pode ter de pagar AIMI, caso tenha um património imobiliário com um VPT superior a 600 mil euros (tributação separada) ou a 1,2 milhões de euros (tributação conjunta). As taxas de AIMI variam consoante o VPT e por quem são detidos (particulares ou empresas).
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)
Vai comprar um imóvel para explorar como alojamento local? Nesse caso, tem de pagar IMT no momento da aquisição. Calcule o valor a pagar neste simulador de IMT da DECO.
Pretende usar como alojamento local um imóvel que comprou há menos de seis anos e em relação ao qual beneficiou de isenção de IMT por se destinar à habitação própria e permanente e por ter ficado abaixo do limite de 92.407 euros? Prepare-se para uma má notícia.
Vai ter de pagar IMT desse imóvel. Isto porque a isenção caduca quando, no prazo de seis anos a contar da data de compra, é dado outro destino ao imóvel diferente daquele em que assentou o benefício.