Se decidiu explorar um imóvel em regime de alojamento local, há aspetos importantes que deve conhecer, como as obrigações fiscais e declarativas associadas a esta atividade. Fique a saber quais são os impostos no alojamento local que tem de pagar.
Impostos no alojamento local
A história fiscal do seu alojamento local começa com a abertura (ou alteração) de atividade nas Finanças. É nesta altura que deve fazer escolhas importantes relativamente aos impostos no alojamento local, sobretudo os que incidem sobre o rendimento. IRS ou IRC, regime simplificado ou contabilidade organizada, regime de isenção de IVA ou regime normal de IVA são algumas das decisões fiscais a tomar.
É também necessário definir os CAE – isto é, os códigos das áreas de atividade que pretende exercer. Existem três CAE para o alojamento local: 55201 (Alojamento mobilado para turistas), 55202 (Turismo no espaço rural) e 55204 (Outros locais de alojamento de curta duração).
Para ajudá-lo a tomar as decisões mais acertadas, apresentamos-lhe um guia com o essencial sobre os impostos no alojamento local.
IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares)
Em sede de IRS, os rendimentos do alojamento local são enquadrados na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais).
No entanto, para efeitos de apuramento do rendimento coletável e da respetiva tributação, pode optar pela categoria F (rendimentos prediais).Categoria B
Cálculo do rendimento coletável
Regime simplificado
No regime simplificado, o rendimento tributável é apurado através da aplicação de um coeficiente. Na prática, o coeficiente funciona como uma dedução automática, fazendo com que o imposto incida apenas sobre uma parte do rendimento obtido e não sobre a totalidade.
No caso do alojamento local, na modalidade de moradia e apartamento, o coeficiente aplicável é de 0,35. Significa isto que apenas 35% do rendimento é taxado. Os restantes 65% são considerados custos necessários para o exercício da atividade, estando uma parte (15%) condicionada à apresentação de despesas e encargos efetivamente suportados.
Caso estes 15% são sejam totalmente justificados, o rendimento tributável é afetado e, consequentemente, agravado o imposto. Uma das despesas que conta para preencher estes 15% é a dedução específica aplicada ao trabalho dependente no valor de 4.104 euros ou, se for superior, o montante das contribuições pagas a regimes obrigatórios de previdência social.
Desta forma, através da dedução específica, quem tiver rendimentos da categoria B até, pelo menos, 27.000 euros, já tem justificados automaticamente os 15%. Veja tudo o que pode apresentar para justificar os 15% de despesas e garantir o coeficiente de 0,35.
Na modalidade de estabelecimentos de hospedagem, o coeficiente é de 0,15. O rendimento coletável corresponde assim a 15% do rendimento obtido, sendo os remanescentes 85% presumidos automaticamente como custos da atividade. Aqui, não é preciso justificar quaisquer despesas.
Contabilidade organizada
Na contabilidade organizada, a matéria coletável é calculada nos termos e nas regras do IRC, com as devidas adaptações. A contabilidade organizada pode ser vantajosa face ao regime simplificado se os custos da atividade forem superiores a 65% do rendimento obtido, uma vez que é possível deduzir todos os custos com a atividade.
Mas é preciso contar com os honorários do contabilista certificado. Caso seja apurado um prejuízo, pode ser deduzido aos lucros que eventualmente venha a ter nos 12 anos seguintes.
No entanto, em cada ano, a dedução do prejuízo não pode exceder 70% dos lucros. Ou seja, tem sempre de pagar IRS sobre 30% dos lucros.
Tributação
A tributação é feita por englobamento. Isto é, o rendimento coletável do alojamento local é adicionado aos rendimentos de outras categorias que eventualmente tenha.
A taxa de IRS é a que corresponder ao escalão em que vier a ficar após somados todos os rendimentos.
Mais valias
Na categoria B, é obrigado a afetar o seu imóvel à atividade de alojamento local, o que gera mais-valias para tributação na categoria G. No entanto, a tributação dessas mais-valias fica suspensa até que o imóvel eventualmente regresse à esfera privada.
Categoria F
Cálculo do rendimento coletável
Pela categoria F, o rendimento coletável corresponde à diferença entre o rendimento obtido e as despesas previstas nesta categoria, que incluem todos os gastos para obter ou garantir os rendimentos, mensalidades do condomínio, obras e IMI.
Tributação
Existem dois caminhos. Os rendimentos podem ser tributados por englobamento, tal como referido para a categoria B. Caso sejam apuradas perdas, estas podem ser deduzidas aos rendimentos positivos da mesma categoria nos seis anos seguintes.A opção pela categoria F é feita, anualmente, no momento da entrega do IRS. Em 2019, o imposto é submetido entre abril e junho.
IRC (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas)
Este é outro dos impostos do alojamento local sobre o rendimento que deve ter em conta, caso opte por constituir uma empresa.
Comissões
Se pretende anunciar o seu alojamento local em plataformas estrangeiras, como o Airbnb ou o Booking, deve:> Pedir às empresas que gerem as plataformas que lhe enviem o Modelo 21- RFI. Trata-se de um pedido de dispensa total ou parcial de retenção na fonte do imposto relativo às comissões, ao abrigo da convenção para evitar a dupla tributação entre Portugal e o país onde reside a empresa que gere a plataforma. Se não tiver este documento, deve fazer retenção na fonte das comissões à taxa de 25%.
IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado)
O alojamento local está sujeito à taxa reduzida de IVA de 6% (5% se for na Madeira ou 4% se for nos Açores). O IVA é, assim, mais um dos impostos no alojamento local.
Obrigações declarativas
Ainda em relação o IVA, deve:> Emitir fatura-recibo referentes aos serviços de alojamento local. A emissão pode ser feita online, no Portal das Finanças. Caso não o faça, deve entregar os recibos do mês anterior nas Finanças, através de envio de SAF-T, até ao dia 20 de cada mês. No regime de isenção, também é obrigado a emitir fatura, fatura simplificada ou fatura-recibo com a menção "IVA — regime de isenção";
> Declarar os valores de IVA recebidos, através de declaração periódica de IVA. Pode fazê-lo mensalmente ou trimestralmente, consoante os rendimentos obtidos sejam superiores ou inferiores a 650 mil euros, respetivamente.
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
O IMI é outro dos impostos do alojamento local que tem de pagar. O montante do imposto depende do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel e da taxa cobrada pelo respetivo município, que varia entre 0,3% e 0,45%.
AIMI (Adicional do Imposto Municipal sobre Imóveis)
Além do IMI, pode ter de pagar AIMI, caso tenha um património imobiliário com um VPT superior a 600 mil euros (tributação separada) ou a 1,2 milhões de euros (tributação conjunta). As taxas de AIMI variam consoante o VPT e por quem são detidos (particulares ou empresas).